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Sistemas de Amortização (pagamento) do seu financiamento Imobiliário

Existem diversos mecanismos de amortização de dívidas reconhecidas internacionalmente e disponíveis nos manuais de Matemática Financeira. No Brasil para atuar no sistema financeiro Imobiliário (SFI) os bancos operam com o sistema de amortização constante (SAC), a Tabela Price (TP) e o Sistema de amortização crescente (SACRE), trata-se de formas distintas de cálculo das prestações do seu financiamento imobiliário. Você precisa saber que em todos os sistemas de amortização uma parcela da prestação que você paga é destinada ao pagamento de juros e outra parcela é destinada à amortização (pagamento) da dívida. Além disto ainda pode constar na prestação uma parcela do seguro de Morte e Invalidez permanente (MIP) e outra parcela do seguro para Danos Físicos do Imóvel (DFI).

Os juros no Sistema financeiro imobiliário estão atualmente na faixa de TR+6% ao ano, TR + 8,16% ao ano e TR + 10,5% ao ano para família com renda de 1 SM até R$ 4.900,00 através da Carta de Crédito FGTS e TR+12% ao ano TJLP + 5,5% ao ano ou INCC + 1% ao mês para famílias com Renda superior a R$ 4.900,00 em outras modalidades com Recursos da Poupança, do Fundo de amparo ao Trabalhador - Fat, ou outras fontes de Recursos (Funding) de Construtoras e Incorporadoras. A principal diferença entre o valor das prestações está na parcela da dívida que está sendo amortizada, e é esta a diferença entre estas três metodologias.

Sistema de Amortização Constante - SAC

No sistema de amortização constante (SAC) a parcela de amortização da dívida é calculada tomando por base o total da dívida (Saldo devedor) dividido pelo prazo do financiamento, como um percentual fixo da dívida, desta forma é considerado um sistema linear. No SAC a prestação inicial é um pouco maior que na Tabela Price, pois o valor que é pago da dívida (amortização) é maior, assim, você estará liquidando mais da dívida desde o inicio do financiamento e pagando menos juros ao longo de contrato.

À medida que a dívida começa a ser amortizada, a parcela dos juros e conseqüentemente a prestação como um todo tendem a decrescer, uma vez que o próprio saldo devedor se reduz. Com isso, no SAC, o saldo devedor e a sua prestação tendem a decrescer de forma constante desde o início do financiamento e não deixa resíduos, desta forma, você estará menos exposto em caso de aumento do indexador do contrato (a TR, TJLP ou INCC) durante o financiamento.

Sistema de Amortização Crescente - SACRE

A diferença do SAC – Sistema de amortização constante para o SACRE – Sistema de Amortização Crescente é apenas o recalculo, ou seja, um novo calculo após um determinado período de andamento do contrato. O SACRE é baseado na mesma metodologia do SAC, mas, sempre considerando o prazo remanescente (que falta) para pagar.  Assim o recalculo força o crescimento da amortização e a rapidez do pagamento.

Ao contrário do que acontece no SAC a parcela de amortização não é constante e sim crescente, o que permite que a dívida seja paga mais rapidamente. O primeiro recálculo acontece com 12 (doze) meses e poderá tornar-se trimestral na hipótese da prestação não estar amortizando (pagando/ quitando) a dívida;

No SACRE, a partir de um determinado período, durante o prazo de financiamento, a prestação tende a cair continuamente até o final do financiamento. Exatamente por isto, o percentual de comprometimento da renda neste tipo de mecanismo de amortização tende a ser mais alto, em cerca de 30%, pois no decorrer do prazo do financiamento as prestações devem cair, e com isto diminuirá o grau de comprometimento da renda.  Atualmente o SACRE é adotado pela Caixa Econômica Federal nas suas linhas que usam recursos do FGTS, como a Carta de Crédito FGTS Individual.


A Tabela Price – TP ou Sistema Francês de Amortização – SFA

Ao contrário do sistema SAC onde a amortização é igual, na Tabela Price todas as prestações são iguais. Este sistema seria ideal se não existe no financiamento imobiliário a figura do indexador da prestação (índices: TR, TJLP, INCC, CUB, IGPM, etc).

Para um financiamento de igual valor, a prestação da Tabela Price é sempre menor que a prestação no sistema SAC ou SACRE. Assim, no mecanismo de Calculo da Tabela Price, a parcela que serve para amortizar a dívida é mais baixa (menor) no inicio do financiamento e cresce ao longo do contrato. Este financiamento é ideal para pagamento de veículos e crediário em geral que tem prazo curto e a prestação é fixa, mas, pode ser inadequado para financiamentos em longo prazo que contenham um indexador que, na hipótese de acelerar poderá deixar resíduo a ser renegociado no final do contrato. O que o Financista Dr. Eduardo Fortuna, chamou em seu livro Best Seller, Mercado Financeiro Produtos e Serviços, Editora Qualitymarc, de “Pagamento do Castelo do Conde Drácula”.

Na Tabela Price as prestações podem aumentam durante todo o prazo de financiamento. Nesse sistema, você estará mais exposto a um aumento nos indexadores provocados por um aumento da inflação e não temos bola de cristal para adivinhar o que ocorrerá daqui a vinte anos mesmo com a pretensa estabilidade.

Apesar deste risco de aumento nos indexadores também existir nos demais mecanismos de amortização, ele é mais atenuado no sistema SAC ou SACRE já que o saldo devedor decresce mais rapidamente. Exatamente por isso, as instituições que adotam a Tabela Price nos seus financiamentos imobiliários tendem a aceitar um percentual menor de comprometimento da renda do que o aceito no SAC ou SACRE.